Анализ законодательства наших западных соседей показывает, как избежать опасностей, связанных с введением рынка пахотных земель.

Вопрос рынка земли хоть и отложен, однако не потерял остроты. Мало того, сторонники немедленного введения этого рынка в прошлом году оставили не выясненными на законодательном уровне некоторые вопросы. Такими они остаются и до сих пор.

В случае введения рынка земли хозяин захочет выкупить участки, которые обрабатывает, чтобы они не достались конкурентам. Конкуренты поступят так же. Сейчас, когда хозяйства пока что пользуются только арендованной землей, за нее ведутся битвы, и не только в переносном смысле. Если сельхозпредприятие обрабатывает целостный земельный массив, оно не заинтересовано, чтобы в него вклинились участки, которые обрабатывает кто-то другой. Но и тот, и другой тоже не сидит сложа руки: переманивает пайщиков более высокой арендной платой, кое-где обманом, фальшивыми обещаниями, а иногда и принуждением.

На заметку: где провести экспертизу земли, если возникают спорные ситуации? Опытные сотрудники компании «Межевание плюс» в случае необходимости могут провести землеустроительную экспертизу строго в соответствии с действующим законодательством. Ее результаты помогут разрешить любую спорную ситуацию связанною с разделом земли.

Скрытые угрозы

Достаточно дорого выкупить несколько участков в ключевых точках, остальное массива предыдущему хозяину станет невыгодно или просто невозможно обрабатывать, и эти земли можно будет скупить за бесценок.

Из этой опасности логически вытекает следующая: если производители, которые и так перебиваются от урожая до урожая на заемные средства, не найдут дополнительных денег на выкуп земли (а чаще всего так и произойдет), землю скупят спекулянты для перепродажи по завышенным ценам. Если покупателей по такой цене сразу найти не удастся (или если будут введены временные ограничения для перепродажи земли), большие участки длительное время оставаться вообще без обработки.

Чтобы не наступать на грабли, на которые уже наступили другие, предлагаем воспользоваться опытом соседей, в частности Польши, которая несколько раз меняла законодательство о рынке земли, пока не добилась приемлемого для всех сельхозпроизводителей результата.

Пан — фермер

В отличие от бывшего СССР, все пахотные земли Польши никогда не были национализированы. По состоянию на 1990 год почти 78% пахотных земель принадлежало частным фермерам и индивидуальным хозяйствам. Их рыночный оборот осуществлялся по Гражданскому кодексу Польши от 23 апреля 1964 года. Земельная реформа 1991-го заключалась в основном в приватизации государственных земель, для чего был принят закон «Об управлении государственными сельскохозяйственными землями».

Теперь законодательно закреплено, что основа сельскохозяйственного производства в государстве — семейное фермерское хозяйство. Общая площадь такого хозяйства не может превышать 300 гектаров. Для получения статуса фермера гражданину следует иметь среднее или высшее образование по специальности, опыт личной работы в сельском хозяйстве не менее пяти лет и жить в той гмине, где расположены земли, на которых он намерен создать хозяйство (гмина — наименьшая территориальная единица Польши, примерно соответствует недавно образованным в Украине объединенным территориальным общинам).

Несмотря на относительно свободный оборот пахотных земель, в Польше достаточно эффективный государственный контроль за рациональным использованием пашни. Порядок вмешательства государства в оборот гражданских прав на землю определяет закон от 2003 года «О совершенствовании сельскохозяйственного уклада».

Ради государственного администрирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель создано Агентство сельскохозяйственной недвижимости с широким кругом полномочий. К ним относится создание и совершенствование территориальной структуры семейных ферм.

Важная функция агентства — проведение обмена земельными участками для улучшения землепользования и тому подобное. Оно имеет право перекупать и перепродавать на льготных условиях земли частной собственности.

Агентство организует торги государственными землями, находящимися в его управлении, а также широко применяет передачу земельных участков государственной собственности в аренду без ограничений площади. Теперь землю, приобретенную из земель государственной собственности, нельзя перепродавать, ее имеет право выкупить только Агентство сельскохозяйственной недвижимости. Нарушителей ждет немаленький штраф.

О преимущественном праве и иностранцев

Преимущественное право на приобретение земель — предупредительная мера против явлений, о которых мы говорили в начале. В случае отчуждения сельскохозяйственной земли физическим или юридическим лицом преимущественное право на ее приобретение имеют арендаторы этих земель при условии, что арендованные земли они обрабатывали единым массивом с собственными не менее чем три года, или если арендатор — сельскохозяйственный производственный кооператив.

Когда арендатор не реализует своего преимущественного права на приобретение земельного участка в собственность, оно переходит к Агентства сельскохозяйственной недвижимости — если продаже подлежат сельскохозяйственные угодья площадью не менее 5 гектаров. А если агентство не проявит заинтересованности, покупателем может стать любой желающий из тех, кто отвечает указанным ранее квалификационным требованиям, среди них — проживание в этой местности. Как видим, земельному спекулянту в этой системе нет места.

Теперь в отношении иностранцев: в течение 12 лет в Польше был в силе мораторий на продажу земли. С 2016-го его действие завершилось, и теперь приобретать землю иностранцам якобы можно, но на определенных условиях: только если они собираются ее обрабатывать и проживающих в той же гмине, где находится выставленная на продажу земельный участок, или в соседней, на протяжении 5 лет.

И даже если иностранец отвечает этим требованиям, он может приобрести в собственность сельскохозяйственную земельный участок, только если ее не хочет купить никто из членов семьи продавца или фермеров, зарегистрированных в местной сельскохозяйственной палате. Нетрудно представить, сколько иностранцев действительно могут купить польские земли на таких условиях.